Huis Verhuren

Er is recent een bijzondere ontwikkeling in de vastgoedmarkt waar te nemen. Een appartement verhuren is het beleggen geworden. Met de lage spaarrentes en beperkte alternatieven voor het verkrijgen van financieel rendement, zoeken steeds meer mensen hun heil in het beleggen in een woning voor verhuur. Bovendien: de vraag naar huurwoningen met huurprijs tussen de euro 700,- en 1100,- per maand blijkt groot. Omdat vermogende particulieren meestal weinig kaas hebben gegeten van het bereiken van huurders, doen particulieren steeds meer een beroep op verhuurmakelaar voor het vinden van goede huurders.

Uw appartement verhuren

Volgens diverse onderzoeken is de gemiddelde huurprijs van een huurhuis in de vrije sector in Nederland de laatste tijd met meer dan 6% hoger geworden ten opzichte van hetzelfde kwartaal het jaar daarvoor. De gemiddelde huurprijs blijkt zodoende uit te komen op circa 13,50 euro per m2 per maand. Volgens onderzoek is met name de laatste twee jaren de huurprijs in de Randstad erg hard gestegen. En ook buiten de Randstad nemen de prijzen de laatste tijd toe. Een woning huren in Amsterdam is nog steeds heel wat duurder dan .

Airbnb maakt verhuur interessant

Met name huizen in de Randstad zien hun verhuurbaarheid de laatste jaren sterk toenemen door verhuur aan toeristen via Airbnb. De verhuurmarkt wordt hierdoor verder aangewakkerd. De marktvraag naar appartementen neemt toe, terwijl het aanbod achterblijft. De vraag is wel wat slimmer is: verhuur via Airbnb of verhuren aan vaste huurder? Via Airbnbverhuur zijn in de meeste gevallen hogere prijzen te vragen. Vooral wanneer het een appartement is in een centrum van een van de grote plaatsen in de Randstad. In hoogseizoen is hierdoor een zeer aantrekkelijke bron van inkomsten te verkrijgen. Echter, in het laagseizoen is de vraag veel lager – en ontstaat mogelijk enkele maanden leegstand. Dit kan de winst flink negatief beinvloeden. Tot slot zijn toeristische huurders niet altijd wenselijk voor uw huis. Zij hebben beperkt belang bij een wat langere termijn goede band met verhuurder en/of buurtgenoten- en zijn daardoor dikwijls niet de meest wenselijke huurders. Toch heeft de Airbnb trend wel een positief effect op verhuur in breder zin.

Appartement verhuren of verkopen?

Soms bedenkt men het net te laat: “we hadden ons oude appartement ook kunnen verhuren in plaats van aanbieden!” Voor sommige mensen komt de vraag boven of zijn hun (oude) appartement zullen verhuren of verkopen, zodra zij zelf een nieuwe appartement hebben gekocht. Wat gaan we doen met het oude huis? De vraag is dan: het woning verhuren in plaats van verkopen?

Een woning te koop aanbieden levert ineens een som geld op, en een huis verhuren levert een inkomstenbron op die maandelijks oplevert. Of verhuur interessanter is dan verkoop hangt af van de berekening: wat levert het meeste op? En is er een aantrekkelijk alternatief dat meer oplevert dan verhuur wanneer u het bedrag dat vrij komt door eventuele verkoop daarin belegt? Als u een huis heeft dat goed verhuurbaar is, is verhuur vaak een goede optie – zeker gegeven de vaak minder aantrekkelijke andere manieren van beleggen.

Waar kan de verhuurmakelaar mee helpen?

Verhuurders besteden in de meeste gevallen enige activiteiten uit aan de makelaar. Een verhuurmakelaar kent in de regel 2 hoofdtaken: het zoeken naar betrouwbare huurders (en alles wat daar bij komt kijken) en het beheren van een appartement en de huurders. Dit houdt in dat de verhuurmakelaar bijvoorbeeld enkele van de volgende taken uitvoert:

  • Huurcontracten opstellen en laten ondertekenen.
  • Het voeren van onderhandeling met de potentiele huurder.
  • Reacties van geinteresseerde huurders opvangen en controleren of zij passen in de doelgroep.
  • Informeren van ondernemingen (voor expat verhuur) en zoekende huurders uit het eigen bestand.
  • Opstellen van een uitgebreid inspectierapport bij oplevering.
  • Het verzorgen van bezichtigingen van de woning.
  • Incasseren van eerste maand huur en borg.

De makelaar beschikt over (juridische) inzichten en kent de lokale markt. Welke type woningen is momenteel gewild? Wat is een optimale huurprijs? Welk deel van het land of de stad zijn gewild? Met actuele contracten worden de risico’s van verhuur verkleind. Bovendien is de verhuurmakelaar een bron van ervaring. Hij of zij kent de gevaren van de verhuur van een huis. En kan helpen valkuilen te vermijden.

 

Verschillen tussen verhuurmakelaars

Een verhuurmakelaar is van onschatbare waarde om de risico’s van verhuur te beperken. Er is echter een groot verschil tussen de ene en de andere. Welke activiteiten zij kunnen uitvoeren. Welke kosten zij zeggen te maken (vooraf) en welke kosten zij werkelijk bij u in rekening brengen (achteraf). Maar bovenal: welke belangen zij voorop stellen. Dienen zij uw belang of eigenlijk vooral hun eigen belang. Laat u goed informeren over de verhuurmakelaars in uw regio. En weet waar u op moet letten als u ze vergelijkt.

Verhuur: Welke inkomsten zijn reeel?

Een woning verhuren – wat levert het op? Om te bepalen wat een appartement verhuren oplevert, moet u een aanwijzing kennen van de (jaarlijkse) verwachte opbrengsten en kosten. Het verschil tussen beide is de winst van verhuur. Om te bekijken of de verhuur een goede investering betreft, zou u het kunnen vergelijken met andere rendementen die u zou kunnen behalen. U kunt de winst uit verhuur zo vergelijken met het resultaat wat u zou behalen als u het vastgoed zou verkopen en deze som geld op de bank zou plaatsen. 

Voor een goede afweging moet u ten eerste inzicht hebben in de (te verwachten) kosten van verhuur. Belangrijkste kosten zijn bijvoorbeeld onderhoudskosten, abonnementen (op bijvoorbeeld CV of wasmachines), gemeentelijke lasten en kosten die gemoeid zijn met het vinden van nieuwe huurders. Een kostenpost die in de meeste gevallen vergeten wordt, zijn de kosten van leegstand. Wanneer het woning een of twee maanden per jaar leegstaat, heeft een aanzienlijk ander resultaat dan wanneer het continu verhuurd wordt. Leegstand heeft ook te maken met de andere component: de opbrengsten. U dient een inschatting te maken van de te verwachten opbrengsten, ofwel: de huur die u maandelijks kunt innen. De hoogte van huur is afhankelijk van type huis, locatie, staat van onderhoud, voorzieningen in de omgeving, afstand tot openbaar vervoer en uitvalswegen, afstand tot een (winkel)centrum, etc. Kortom: alles waar veel huurders belang aan hechten. Let op dat u zichzelf niet rijk rekent met huurprijzen. Een te hoge huurprijs, kan leiden tot langere leegstand. In de meeste gevallen is een wat lagere huurprijs te prefereren boven een hogere prijs maar met langere leegstand.

Waar moet een verhuurder rekening mee houden?

Bij de verhuurder hoort men in de meeste gevallen dezelfde soort vragen. De verhuurder dient heel wat vraagstukken te voorzien van een antwoord voordat hij/zij een huis kan verhuren. Typische vraagstukken van verhuurders zijn:

  • Wat is de maximale huurprijs voor mijn woning?
  • Welke fiscale gevolgen heeft woningverhuur?
  • Hoe kan ik vermijden dat mijn huis een wietplantage wordt?
  • Hoe snel kan ik mijn woning verhuren?
  • Hoe kan ik een passende huurprijs bepalen voor mijn woning?
  • Wat kost een betrouwbare verhuurmakelaar?

Het beantwoorden van deze vragen kan deels door het doen van onderzoek. Maar vaker helpt het wanneer men uit ervaring kan spreken. Aangezien veel verhuurders een huis voor het eerst zullen verhuren, is het verstandig gebruik te maken van de ervaring van een verhuurmakelaar.

 

Verhuur aan expats

Sommige verhuurders richten zich vooral op verhuur aan expats (ook wel: expatriates). Een expat is iemand die tijdelijk in een ander land verblijft. In de meeste gevallen gelden expats als ideale huurders, aangezien zij meestal werken voor grote, gerenomeerde ondernemingen. Expats hebben daarom in elk geval een baan en meestal voldoende salaris zodat zij de huur kunnen blijven voldoen. Daarnaast voorziet de organisatie vaak in vergoedingen voor huur, waardoor eventuele financiele zaken in de meeste gevallen snel en zakelijk afgehandeld kunnen worden. 

Verhuur aan expats is in sommige aspecten anders dan verhuur aan andere huurders. Expats hebben vaak wat hogere eisen voor bijvoorbeeld parkeergelegenheid, nabijheid van wegen en nabijheid van (winkel)centra. Daarnaast zijn veel expats geinteresseerd in gemeubileerde verhuur (in plaats van alleen gestoffeerde verhuur), aangezien zij zelf geen meubels hebben – of deze wensen aan te schaffen voor de korte periode dat zij in Nederland huren. Aangezien expats uit een ander land komen, bestaat het gevaar van miscommunicatie of andere (woon)gewoonten, die afwijken van wat men in Nederland gewend is. Flexibel omgaan met eventuele verschillen helpt. 

Tot slot vindt communicatie met expats meestal plaats in het Engels. Contracten, brieven, emails en andere communicatie zullen dus in de Engelse taal moeten gebeuren. Mogelijk heeft u extra kosten bij het vertalen van uw communicatie. Pas op voor misverstanden: liever iets te duidelijk uitleggen, dan dat later blijkt dus u en uw huurder elkaar niet hebben begrepen – en daarom problemen ontstaan.

Hoe verkeerde huurders vermijden?

Een van de ergste doemscenario’s voor verhuurders is dat zij onbetrouwbare huurders in hun huis hebben toegelaten – en er niet meer vanaf komen. En hoewel het misschien lijkt alsof je gewoon geluk of pech kunt hebben met huurders, er zijn veel zaken die het gevaar op onzorgvuldige huurders erg kunnen verminderen. Het begint met uw huis: welke soort huurder komt hier op af? Een huis dat goed onderhouden is, trekt in de regel meer betrouwbare huurders aan, dan een beroerd onderhouden appartement. Hoe wordt een woning gepresenteerd? Goede foto’s en een duidelijke beschrijving hebben veel invloed bij het vinden van de juiste huurders. Verder is een persoonlijke ontmoeting met huurders iets om altijd in te plannen. Een face-to-face ontmoeting vertelt u aanzienlijk meer dan 1.000 documenten. Maar uiteraard moeten ook de documenten (zoals id-card, eventuele aanbevelingen van vorige verhuurders) voldoen. Tenslotte, niet onbelangrijk, moet u een “connectie” hebben met uw huurders. Een minder voorgevoel is dikwijls een zeer goede voorspeller voor problemen in de toekomst.

Verhuur van woningen blijft interessant

De verwachting is dat het verhuren van huizen ook de komende jaren interessant is. De komende jaren blijft er een tekort aan huurwoningen in Nederland. De huurprijzen zijn de laatste tijd hoger dan ooit. De andere opties voor beleggen (zoals sparen) blijven voorlopig onaantrekkelijk. De woningprijzen blijven stijgen, waardoor bij verkoop mogelijk een aanvullend rendement behaald kan worden. Kortom: het vooruitzicht is dat het verhuren van huizen in de toekomst interessant blijft.

Verhuur van een appartement ook voor mij interessant?

Een appartement verhuren wat voor u? Dat hangt er vanaf. Hebt u een zeker vermogen dat u wilt beleggen in een huis? Hebt u een huis (of appartement op het oog) dat in trek is bij huurders? En kunt u zakelijk omgaan met eventuele huurders? Bent u bereid om tijd te steken in het vinden van huurders en hen te helpen met een goede huurervaring? Dan is een appartement verhuren een aantrekkelijke optie om winst te verkrijgen met uw (spaar)geld. Neem contact op met een verhuurmakelaar om uw ideeen voor te leggen; in de meeste gevallen voorziet de verhuurmakelaar u vrijblijvend tips over de verhuur van uw appartement.

http://www.huisverhuren.eu/

About